Wissenswertes von: Michael Bachmair
Founder / CBO
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Bewertung Ihrer Immobilie: Das sollten Sie dringend darüber wissen!
Viele Immobilienbesitzer haben falsche Vorstellungen davon, welchen wert Ihr Haus oder Ihre Wohnung tatsächlich haben.Der Grund hierfür liegt darin, dass sie die Unterschiede zwischen den bei der Immobilienbewertung verwendeten Fachbegriffen nicht wissen.
Zwischen dem Verkehrswert, dem Ertragswert, dem Sachwert und dem Beleihungswert gibt es in der Praxis erhebliche Differenzen. Wer Verluste beim Verkauf vermeiden möchte, ist deshalb gut beraten, wenn er sich an einen erfahrenen Experten wendet, der den Markt bestens kennt. So kann er in seine Immobilienbewertung auch lokale Besonderheiten mit einfließen lassen. Sie ergeben sich einerseits aus der Wohnlage, den Daten der regionalen Mietspiegel, sowie aus dem tatsächlich vorhandenen Verhältnis aus Angebot und Nachfrage für bestimmte Kategorien von Objekten. Auch saisonale Preisschwankungen sollten bei der Bewertung von Immobilien nicht außer Acht gelassen werden.
Was verbirgt sich hinter dem Verkehrs- und Beleihungswert?
Der Verkehrswert, auch oftmals Marktwert genannt wird in § 194 des Baugesetzbuches genauer definiert. Er gibt bei der Immobilienbewertung Auskunft, welcher Preis für ein Haus oder eine Wohnung unter normalen Marktbedingungen zu erzielen ist. Für diese Einschätzung werden die bei echt erfolgten Verkäufen erzielten Preise für Immobilien in vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung herangezogen. Persönliche Aspekte bleiben bei dieser Art der Bewertung außen vor.
Aus dem Verkehrswert wird wiederum der Beleihungswert errechnet. Er ist immer niedriger als der Verkehrswert und gibt an, welcher Verkaufspreis unter schlechten Marktbedingungen beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung erzielt werden kann. Der Beleihungswert ist eine von den Banken angesetzte Höchstgrenze für die Vergabe von Baukrediten und Krediten für den Bestandsimmobilienkauf. Mit dieser Form der Immobilienbewertung soll gesichert werden, dass die Banken bei einem Zahlungsausfall nicht auf Restforderungen sitzen bleiben.
Wo kommen der Sach- und Ertragswert zum Einsatz?
Der Sachwert wird auf der Basis der Regelungen im Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung errechnet. Er umfasst in der Regel die Kosten der Erstellung des Hauses oder der Eigentumswohnung und dient beispielsweise als Grundlage für die Wohngebäudeversicherung. Der Sachwert wird von den Schwankungen der echten Kaufpreise für Immobilien nicht beeinflusst und kommt als sogenannter Barwertfaktor bei der Beurteilung der Kapitalisierung einer Immobilie zum Einsatz.
Der Ertragswert liegt der Immobilienbewertung für die erzielbare Rendite zugrunde. Angewendet wird der Ertragswert für nicht selbst genutzte Immobilien. Er errechnet sich aus den eingenommenen Mieten abzüglich der zu tätigen Ausgaben der Erhaltung der Vermietbarkeit der Immobilie. Diese Art der Bewertung kommt beispielsweise bei Einkaufszentren, Mehrfamilienhäusern und Grundstücken mit Mischnutzung zum Einsatz.